С 1 марта 2026 года вступает в силу новый Федеральный закон № 295-ФЗ от 31 июля 2025 года, инициированный Росреестром. Этот закон призван устранить многолетнюю правовую неопределенность в вопросах установления видов разрешенного использования земельных участков, таких как земли лесного фонда, земли общего пользования, сельскохозяйственные угодья и территории объектов культурного наследия. Также закон регулирует порядок предоставления земельных участков. С полным текстом новости можно ознакомиться на сайте Министерства государственного имущества.
В рамках данного закона предусмотрены комплексные изменения в ряд федеральных законов, что позволит установить единообразный подход при определении видов разрешенного использования земельных участков. Эти изменения направлены на сокращение числа споров и административных барьеров для граждан, застройщиков и органов власти в сфере земельных отношений и градостроительной деятельности. Нововведения сделают процедуры более прозрачными, доступными и понятными, а также будут способствовать вовлечению земельных участков в гражданский оборот и сокращению инвестиционно-строительного цикла.
Основные новеллы Закона заключаются в следующем:
- Перечень документов: Установлен перечень документов, которые определяют виды разрешенного использования земельных участков, включая градостроительный регламент, лесохозяйственный регламент и положение об особо охраняемой природной территории.
- Допущение использования: Закреплены случаи, когда использование земельных участков допускается вне зависимости от установленного вида разрешенного использования, например, для размещения геодезических пунктов государственной геодезической сети, нивелирных пунктов государственной нивелирной сети и возведения некапитальных строений.
- Порядок выбора: Вводится четкий порядок выбора видов разрешенного использования, в том числе определение того, кто, как и при каких условиях может выбрать вид разрешенного использования земельного участка.
- Земельный кодекс: В Земельном кодексе закрепляются случаи, когда разрешенное использование земельного участка устанавливается не регламентом использования земель, а документацией по планировке территории или лицензией на недропользование.
- Определение видов: Подробно регламентируется порядок определения видов разрешенного использования земельных участков при их образовании.
Важные изменения для граждан заключаются в том, что виды разрешенного использования земельных участков, установленные до 1 марта 2026 года, останутся действительными. Общий подход к определению видов разрешенного использования будет сохраняться на основные, вспомогательные и условно разрешенные. Правообладатели смогут самостоятельно выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования участков и объектов капитального строительства без дополнительных разрешений и согласований. Например, для выбора основного вида разрешенного использования необходимо подать заявление в орган регистрации прав, а сроки каждой процедуры будут определены.
В отдельных случаях будет возможно менять виды разрешенного использования образуемых земельных участков, например, при разделе земельного участка, если его исходный вид не соответствует градостроительному регламенту.
Для бизнеса также предусмотрены значимые изменения. Например, для правообладателей участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вводится запрет на изменение вида разрешенного использования, независимо от порядка предоставления такого участка. Исключение составляют случаи, когда земельный участок используется для комплексного развития территории. Если участок из состава земель сельхозназначения отнесен к сельскохозяйственным угодьям, его вид разрешенного использования можно будет изменить на основании решения органа власти субъекта РФ. Ранее такая возможность отсутствовала, но теперь данный порядок будет действовать до принятия специального федерального закона о порядке определения правового режима сельскохозяйственных угодий.
Кроме того, заинтересованные лица смогут инициировать проведение аукциона в границах населенного пункта, что ранее не было предусмотрено. В этом случае орган власти обязан выставить земельный участок на аукцион с тем видом разрешенного использования, который запрашивает инициатор аукциона.
Если земельный участок, согласно утвержденной документации по планировке территории, расположен в границах зоны планируемого размещения объекта публичного значения, правообладатель такого участка сможет выбрать только тот вид разрешенного использования, который предполагает размещение данного объекта. С 1 марта 2026 года также не допускается включение в границы зон планируемого размещения объектов публичного значения земельных участков, принадлежащих гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом.
Что касается садоводов, закон уточняет уже установленный Федеральным законом № 217-ФЗ запрет на изменение вида разрешенного использования отдельных садовых и огородных земельных участков в пределах территории садоводства или огородничества. Теперь данный запрет касается всех садовых и огородных земельных участков вне зависимости от того, были они образованы до или после вступления в силу Закона № 217-ФЗ. Однако назначение садовых участков можно будет изменить в случае, если садоводы решат изменить вид деятельности на товарищество собственников жилья или если такие участки потребуются для государственных или муниципальных нужд.